Vanliga frågor

Här presenteras svaren på de frågor vi tror är vanligt förekommande. Hittar du inte svaret på just din fråga är du alltid välkommen att kontakta oss.

Hur väljer Förvaltaren nivåer för husen?

Vi gör en sammanvägning av husens tekniska status, möjligheten att kunna erbjuda ett varierat boende i stadsdelen, potentialen för energieffektivisering och ekonomisk lönsamhet för bolaget. Som fastighetsägare har Förvaltaren ett stort ansvar för att fastigheterna lever upp till lagar och regler.

Hur finansierar Förvaltaren utgiften vid renovering?

Förvaltaren finansierar normalt den största delen av renoveringen som investering och resten som underhåll, det vill säga en utgift som vi inte tar betalt för. Det innebär att Förvaltaren inte tjänar på att genomföra renoveringar utan vi gör det för att fastigheterna behöver det.

Vilken hyresnivå har Förvaltaren i dag?

Förvaltaren är inte marknadsledande avseende hyror jämfört med andra fastighetsbolag varken före eller efter genomförda renoveringar. Förvaltarens hyresrätter har överlag en av de lägsta hyresnivåerna i norra Storstockholm. Bolaget har klarat detta tack vare ambitiösa effektiviseringar – vilket även skapat utrymme för underhåll på cirka 200 mkr årligen.

Vad händer om en hyresgäst inte kan betala den nya hyran?

När det kommer till renoveringar jobbar Förvaltaren med tre olika nivåer, vilket gör det lättare att säkerställa att hyresgästen kan bo kvar efter en renovering. Om hyresgästen trots det har problem med att betala den nya hyran, ser vi tillsammans över eventuella möjligheter till ett alternativt boende hos Förvaltaren.

Hur kommunicerar ni med hyresgästerna vid renovering?

Förvaltaren har ett projektledningssystem med en tydlig process där en första information och dialog normalt sker cirka tre år före planerad renovering. Med en tidig dialog finns det också tid att ta hand om enskilda hyresgästers enskilda behov och önskemål. I ett normalt projekt sträcker sig kommunikationen över 4-5 år.

Hur sätts hyran vid renovering?

Det finns en så kallad förhandlingsordning som reglerar hur förhandlingen* mellan Förvaltaren och Hyresgästföreningen ska genomföras.

  1. Först identifierar Förvaltaren ett renoveringsbehov, och samlar då in input och för diskussion kring renoveringen med den utvalda samrådsgruppen.
  2. Därefter begär Förvaltaren ett så kallat medgivande av alla hyresgäster. Det innebär att hyresgästen ska ge sitt medgivande till själva renoveringsåtgärderna.
  3. Om någon eller några hyresgäster säger nej låter Förvaltaren pröva frågan i Hyresnämnden, vilken avgör om den planerade renoveringen är rimlig.
  4. Efter utlåtande i Hyresnämnden vidtar en förhandling med Hyresgästföreningen, som företräder hyresgästkollektivet.
  5. Om parterna enas kring en hyresnivå kan renoveringen börja.
  6. Om parterna inte kan komma överens låter Förvaltaren Hyresnämnden prova om hyresnivån är skälig utifrån den så kallade bruksvärdesprincipen*. Detta sker genom att nämnden besiktigar och hyressätter renoverade lägenheter.

* Förvaltarens projektgrupp är inte delaktig i förhandlingen kring hyressättningen, utan förhandlingarna utförs av högre instanser inom Förvaltaren, tillsammans med Hyresgästföreningen centralt samt ”Lilla delegationen”.

* Bruksvärdeshyran avgörs av lägenhetens standard, skick och läge.